熊国伟 https://myyk.fh21.com.cn/hexpert_5195/167089.html

　　提升酒店资产管理水平对于酒店持有方而言显得尤为重要。

　　7月27日，仲量联行发布最新研究数据显示，今年上半年，中国酒店投资交易额同比下降43.8%，录得成交额约70亿元。从亚太区来看，今年上半年，酒店投资同比增长33.0%，较2019年增长 11.9%，行业的资本配置已恢复到新冠肺炎疫情前水平。

　　对此，仲量联行方面分析认为，这主要得益于各国边境逐步开放，许多酒店从依赖国内需求转向入境游和商务需求，酒店交易也随之在亚太区各市场活跃起来。同时，机构投资者寻求更高效的资本部署，增加对资产包的投资力度。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛在发布会上向《中国经营报》在内的媒体记者表示：“近期，国内疫情管控放松信号，或将促进国内旅游市场整体回暖。有远见的酒店持有方已经开始行动，通过引入第三方专业机构来提升覆盖酒店投、融、建、管、退各阶段、全生命周期的资产管理水平，赋能酒店资产的保值和升值。”

(仲量联行日前发布了国内首份酒店资产管理白皮书。)

　　资产管理水平有待提升

　　仲量联行近期发布的国内首份酒店资产管理白皮书——《重塑酒店资产价值生命力：2022年中国酒店资产管理白皮书》(以下简称“《白皮书》”)显示，中国酒店行业的多项数据指标均出现下滑，其中反映酒店运营管理和资产管理水平的资产周转率和资产报酬率在2021年均低于国资委考核分配局编制的《企业绩效评价标准值》中记载的住宿和餐饮业全行业的平均值。

　　《白皮书》还显示，国内品牌酒店的人均创收能力、人均创利能力都仅相当于国际品牌酒店的55%和41%，疫情前后的经营毛利率和息税折摊前收益率也均低于国际品牌酒店。但是，酒店员工离职率却高于国际品牌酒店。

　　“在财务管理、人力资源管理等在内的资产管理层面，国内酒店品牌还有较大的提升空间。”《白皮书》指出，酒店的员工人均人力成本、总人力成本占比等指标有所上升，给管理工作带来挑战，“在参与调研的酒店中，绝大部分国内酒店业主对旗下品牌管理的酒店是通过业主代表或总部业主代表来进行资产管理的，而仅有三家酒店聘用了专业的资产经理，显示出中国酒店资产管理之路依然任重道远。”

　　仲量联行方面分析认为，目前，中国经济发展已经到了从“量”到“质”的转折点，酒店市场今后对存量资产的精雕细琢将变得尤其重要。特别是在“三道红线”(资产负载率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比大于1)的要求下，各大酒店，特别是大型开发商持有的酒店都会进一步追求稳健的现金流。“酒店业主不仅需要通过提升酒店运营改善其损益表，更需要通过更大、更深层次的举措，包括资产退出等来从根本上改善其资产负债表。”

　　新酒店开发热潮或将持续

　　“希望通过对国内酒店资产管理领域的解读，以及疫情下新趋势的研判，助力中国酒店行业盘活存量资产、实现高效运营及快速复苏。”周涛表示。

　　“作为业主方，通常会长期持有且兼具经营性质的不动产，与住宅、零售和办公楼等业态相比，酒店在资产管理层面有其特殊性和复杂性。”在周涛看来，虽然中国在酒店数量方面离“世界第一酒店大国”不远，但酒店交易并不频繁，也缺乏退出机制。随着“三道红线”调控持续、管理合同到期、资产管理理念成熟等原因，酒店资产交易量接下来或会出现上升。

　　据介绍，酒店资产交易量上升，是经济和市场发展到一定阶段的表现。当投资者要进行资产配置，就要不断买进新的物业；另外，物业的持有方把一些自营的、已经成熟的物业脱手，酒店资产交易就此产生。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚分析称：“在‘三道红线’政策和疫情等因素综合影响下，众多开发商或将通过剥离非核心资产以缓解资金压力，这吸引了大批高净值投资人积极寻求 ‘高性价比’、优质酒店资产收购机会。部分机构型投资人也关注到疫情反复对国内酒店业主带来的经营压力，考虑以债权投资的形式为酒店业主提供新的融资选择。”

　　此外，在人口趋势和政策引导下，国内一线及1.5线城市迎来长租公寓投资热潮，大量存量酒店资产受到长租公寓投资人追捧；同时，二三线城市中不少亏损酒店项目流入法拍市场，吸引着资产管理公司(AMC)投资酒店不良资产的兴趣。

　　“过去两年，国内新开业酒店似乎没有明显的减速，这并非是没受疫情影响，而是因为开业的酒店其实是2018年、2019年已经在推进落地的项目。而未来两年，国内将要筹开的酒店大多是在疫情期间进行谈判、设计和建设的酒店。所以新酒店开发热潮预计会持续，但是速度或将会有所下降。”周涛预测道。

（文章来源：中国经营网）

文章来源：中国经营网

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